من البحيرة الجنوبية للعاصمة مقبرة على شواطئ تونس.. ماذا حدث لمشاريع المليارات التي انطلقت منذ 2007 لى سواحل صفاقس، مروراً بأريانة ورواد، تمتد في تونس مساحات عقارية شاسعة ارتبطت بمشاريع استثمارية قُدّرت كلفتها بمليارات الدولارات. بعضها وُضع على ذمة مجموعات أجنبية منذ سنة 2007، وبعضها الآخر استصلحته الدولة بأموالها وبتمويلات خارجية، لكن النتائج بقيت دون الوعود المعلنة. وبعد سنوات من التعطيل، عادت بعض هذه الملفات إلى التحرك خلال سنة 2026. فما الذي حصل فعلياً؟ وما الذي أنجزه المستثمرون؟ ولماذا احتاجت الدولة كل هذا الوقت لإعادة تحريك مشاريع كان يفترض أن تكون قد دخلت منذ سنوات مرحلة الإنتاج؟
في بلد تبحث فيه الحكومة عن مصادر جديدة لتمويل الاستثمار، وتواجه فيه المؤسسات العمومية صعوبات مالية، وتظل فيه البطالة من أبرز التحديات الاقتصادية والاجتماعية، يصعب تجاهل ملف الأراضي الكبرى التي ظلت خارج الاستغلال رغم قيمتها ومواقعها.
فالمسألة لا تتعلق بمجرد مشاريع تأخرت أشغالها بضعة أشهر أو سنوات. نحن أمام اتفاقيات استثمارية تعود إلى فترة ما قبل الثورة، ومساحات واسعة من الأراضي الساحلية، ومشاريع كان يفترض أن تخلق أقطاباً عمرانية ومالية وسياحية وتكنولوجية، لكنها لم تحقق، في عدد من الحالات، ما أُعلن عنه عند إطلاقها.
ومن المفارقات أن بعض هذه المشاريع ارتبط باستثمارات خليجية قُدّمت آنذاك باعتبارها من أكبر الاستثمارات الأجنبية في تاريخ تونس، في حين أن مشاريع أخرى تكفلت الدولة بتهيئة أراضيها واستصلاحها، ثم واجهت صعوبات في استكمالها أو استقطاب المستثمرين إليها.
سما دبي.. 730 هكتاراً في البحيرة الجنوبية منذ 2007
يظل مشروع «باب المتوسط»، المعروف باسم «سما دبي»، أحد أبرز الملفات التي تختزل حجم التعثر الذي عرفته المشاريع العقارية الكبرى في تونس.
ففي سنة 2007، أُعلن عن المشروع الذي كان يفترض أن يقام على مساحة تناهز 730 هكتاراً بالبحيرة الجنوبية للعاصمة، وأن يتحول إلى مدينة متكاملة تضم مكونات سكنية وتجارية وسياحية ومالية، باستثمارات ضخمة كانت ستغير المشهد العمراني للعاصمة.
لكن المشروع لم يتحول إلى المدينة التي جرى الإعلان عنها. ومع مرور السنوات، بقيت المساحة المخصصة له خارج التصور العمراني الذي رُوّج له، ولم تتحقق المكونات الأساسية التي كانت وراء تقديمه باعتباره مشروعاً استراتيجياً لتونس.
وهنا تبرز مسألة أساسية تتعلق بطبيعة الاتفاقية التي وضعت الأرض على ذمة المستثمر، والالتزامات التي تعهد بها، والآجال التي كان يفترض احترامها، فضلاً عن الإجراءات التي يمكن للدولة اتخاذها في حال عدم تنفيذ المشروع.
فالتعطيل الطويل لا يطرح فقط سؤال مصير المشروع، بل أيضاً سؤال كلفة إبقاء مساحة بهذا الحجم في موقع استراتيجي من العاصمة دون استغلال اقتصادي وعمراني يتناسب مع قيمتها.
كما أن أي معالجة لهذا الملف تقتضي الكشف عن الوضعية القانونية الحالية للعقار، ومدى ارتباطه بالتزامات تعاقدية أو نزاعات محتملة، حتى لا تتحول المطالبة باسترجاع الأرض إلى نزاع دولي جديد تتحمل الدولة كلفته.
إن ما تحتاج إليه تونس في هذا الملف هو إجابة رسمية واضحة: هل ما زالت الاتفاقية قائمة بالشروط الأصلية نفسها؟ وما الذي نفذه المستثمر منذ توقيعها؟ وما موقف الدولة من استمرار عدم إنجاز المشروع؟
وكان رئيس الجمهورية قيس سعيّد، يوم 24 ماي 2024 بقصر قرطاج، سارة الزعفراني زنزري، حين كانت وزيرة للتجهيز والإسكان قبل ان تتسلم رئاسة الحكومة.
ودعا رئيس الجمهورية بالمناسبة إلى إيجاد حلّ نهائي للمشاريع المعطّلة على غرار المشروع المعروف بــ »سما دبي » بما يحفظ مصلحة الدولة التونسية.
بوخاطر.. مشروع بـ5 مليارات دولار ومساحة 250 هكتاراً
ملف آخر لا يقل أهمية يتعلق بمشروع المدينة الرياضية لمجموعة بوخاطر الإماراتية، الذي أُعلن عنه سنة 2007، وكان من المفترض أن يقام على مساحة 250 هكتاراً في ضاحية البحيرة شمال العاصمة.
وقدرت المجموعة عند تقديم المشروع كلفته بنحو 5 مليارات دولار، مع تصور لإنشاء مدينة تضم منشآت رياضية وأكاديميات للتدريب ومرافق تجارية وسياحية ومجمعات سكنية.
لكن المشروع لم يتقدم وفق الروزنامة التي صاحبت الإعلان عنه، وظلت مكوناته الأساسية محل انتظار لسنوات طويلة.
واللافت أن المجموعة الإماراتية أعلنت في معطيات منشورة على موقعها عن استئناف الأشغال، مع تقديم برنامج لإنجاز المشروع على ثلاث مراحل، تمتد الأولى إلى سنة 2026 والثانية إلى 2028 والثالثة إلى 2031.
وهذا التطور يستحق المتابعة، لكنه يطرح بدوره أسئلة بشأن حجم الأشغال المنجزة فعلياً، وطبيعة المكونات التي دخلت حيز الاستغلال، ومدى مطابقة البرنامج الجديد للالتزامات الأصلية.
فبعد نحو 19 سنة من الإعلان عن المشروع، لا يكفي أن تقدم المجموعة روزنامة جديدة للإنجاز. المطلوب هو تحديد ما تم تنفيذه على أرض الواقع، وما بقي من المشروع، وما إذا كانت الدولة قد أعادت تقييم الاتفاقية في ضوء السنوات التي مرت دون تحقيق أهدافها الأساسية.
تبرورة.. الدولة أنفقت على استصلاح 420 هكتاراً، فأين الاستثمار؟
في صفاقس، تتخذ القضية منحى مختلفاً. فمشروع تبرورة لا يتعلق بأرض وضعتها الدولة على ذمة مستثمر أجنبي ثم انتظرت إنجاز المشروع، بل بمنطقة ساحلية تكفلت الدولة بتهيئتها واستصلاحها بعد سنوات من التلوث الصناعي.
ويمتد المشروع على مساحة 420 هكتاراً، مع شريط ساحلي بطول ستة كيلومترات، وكان الهدف منه إعادة ربط مدينة صفاقس بواجهتها البحرية، وإقامة منطقة عمرانية تضم مساكن ومرافق سياحية وتجارية ومساحات عمومية.
وتشير بيانات مبادرة تمويل المشاريع الحضرية التابعة لبنك الاستثمار الأوروبي إلى أن أشغال إعادة تأهيل الشريط الساحلي مكّنت من استصلاح ستة كيلومترات من الشاطئ سنة 2012، بعد فترة طويلة من التلوث المرتبط بالنشاط الصناعي الفوسفاتي.
لكن إنجاز الجانب البيئي لم يكن سوى المرحلة الأولى. أما تطوير المنطقة وتحويلها إلى قطب عمراني واقتصادي، فقد ظل متعثراً رغم الدراسات والبرامج التي أُعدت لهذا الغرض.
وفي تطور مهم، أعلن وزير التجهيز والإسكان صلاح الزواري يوم 30 مارس 2026 عن توجه حكومي لتسريع تنفيذ المشروع، بعد سنوات من التعطيل، مع اعتماد آلية استثمارية تقوم على التفاوض والمرافقة الفنية والمالية للمشروع.
وهذا التطور يعيد تبرورة إلى دائرة الاهتمام، لكنه لا يجيب وحده عن السؤال المتعلق بموعد انطلاق الإنجاز العمراني الفعلي.
فالمشروع الذي استغرقت مرحلته البيئية سنوات طويلة، لا يزال مطالباً بإثبات قدرته على الانتقال إلى مرحلة الاستثمار المنتج. كما أن صفاقس، التي تمثل أحد أهم الأقطاب الاقتصادية في البلاد، لا تزال تنتظر الاستفادة من هذه المساحة الساحلية التي كان يفترض أن تفتح أمامها إمكانيات جديدة في السياحة والخدمات والعقار.
والسؤال هنا يتعلق أيضاً بكلفة التأخير: كم أنفقت الدولة على المشروع منذ انطلاقه؟ وما قيمة الأراضي المستصلحة اليوم؟ وما هي المكونات التي يمكن طرحها للاستثمار؟ وهل توجد خطة زمنية واضحة لتطوير كامل المنطقة؟
النحلي.. مشروع تكنولوجي توقف رغم بلوغ الأشغال مراحل متقدمة
ولا تقتصر هذه الإشكاليات على العقارات الساحلية. ففي ولاية أريانة، عرف مشروع المدينة الرقمية بالنحلي، المرتبط بتوسعة القطب التكنولوجي الغزالة، تعثراً طويلاً رغم أهميته بالنسبة إلى الاقتصاد الرقمي.
وكان المشروع يستهدف توفير فضاءات تكنولوجية مجهزة لاستقطاب المؤسسات والشركات الناشطة في مجالات البرمجيات والخدمات الرقمية والتكنولوجيات الحديثة، مع توقعات بإحداث آلاف مواطن الشغل.
لكن الإشكالات المتعلقة باستكمال التهيئة والربط بالشبكات والتجهيزات الفنية أخرت دخوله حيز الاستغلال وفق البرنامج الذي أُعلن عنه.
وفي 3 فيفري 2026، خصصت لجنة المشاريع الكبرى اجتماعاً برئاسة رئيسة الحكومة سارة الزعفراني الزنزري للنظر في وضعية المشروع، وقررت الانطلاق الفوري في أشغال التهيئة والربط بمختلف الشبكات واستكمال المكونات الفنية.
ثم عادت اللجنة إلى الملف خلال اجتماعها في 10 أوت 2026، وقررت استكمال الأشغال المتبقية وتسريع إجراءات إسناد الصفقات الضرورية.
وتكمن أهمية هذا التحرك في أن المشروع لا يتعلق بمجرد توسعة عقارية، بل ببنية تحتية يفترض أن تساعد تونس على استقطاب الاستثمارات التكنولوجية وتطوير الخدمات الرقمية.
لكن بلوغ مرحلة استكمال الأشغال لا يعني أن المشروع أصبح جاهزاً لاستقبال المؤسسات، كما أن الأهداف المتعلقة بمواطن الشغل لا تزال أهدافاً معلنة وليست حصيلة تحققت بالفعل.
ومن هنا تبرز ضرورة نشر معطيات دقيقة بشأن الكلفة الإجمالية، والأقساط المتبقية، والآجال الجديدة، وعدد المؤسسات التي أبدت استعدادها للاستقرار في المنطقة.
المجموعة البحرينية تعود إلى الملف بعد سنوات من الانتظار
ومن الملفات التي عادت إلى الواجهة خلال أكتوبر 2026 مشروع «تونس باي» التابع للمجموعة المالية البحرينية «جي أف أتش».
ففي 13 أكتوبر، أعلنت المجموعة تعيين علياء الشملان مديرة عامة جديدة للمشروع، في خطوة قالت إنها تهدف إلى تعزيز الإدارة التنفيذية وتسريع تنفيذ المكونات الاستثمارية.
وتشمل الأولويات المعلنة استقطاب علامات فندقية عالمية، وتطوير المارينا والمكونات السكنية المطلة على البحر، إلى جانب توسيع الشراكات المرتبطة بالمشروع.
ويمتد مشروع تونس باي على مساحة 523 هكتاراً بمنطقة قلعة الأندلس من ولاية أريانة، ويضم في مخططه مكونات سكنية وتجارية وسياحية وترفيهية وخدماتية.
وتكتسب هذه الخطوة أهميتها من كونها تأتي بعد سنوات من التعثر والانتظار، لكن تعيين إدارة جديدة لا يمثل في حد ذاته دليلاً على استكمال المشروع.
كما يتعين التمييز بين مشروع تونس باي ومشروع المرفأ المالي لتونس، رغم ارتباطهما بالمجموعة البحرينية نفسها، حتى لا تختلط المساحات والكلفة والمكونات الاستثمارية الخاصة بكل منهما.
وفي هذا السياق، يظل المطلوب هو معرفة حجم الاستثمارات التي ضخت فعلياً، والمكونات التي أنجزت، والاتفاقيات الجديدة التي تم إبرامها، فضلاً عن آجال استكمال بقية المشروع.
فالمقياس الحقيقي لعودة الاستثمار ليس عدد الاجتماعات أو التعيينات الإدارية، وإنما قيمة الأموال التي تم ضخها، والأشغال التي انطلقت، والمنشآت التي أصبحت جاهزة للاستغلال.
ما الذي ينبغي أن تفعله الدولة الآن؟
تجمع هذه الملفات، رغم اختلاف طبيعتها القانونية والاستثمارية، إشكالية واحدة تتمثل في غياب نتائج تتناسب مع حجم الأراضي والأموال والوعود التي رافقتها.
ومن هنا تبدو الحاجة ملحة إلى جرد حكومي خاص بالمشاريع الكبرى التي ظلت متعثرة، يتضمن مساحة كل مشروع، وطبيعة العقود المبرمة بشأنه، والكلفة المعلنة، والاستثمارات التي تحققت فعلياً، ونسب الإنجاز، والالتزامات التي لم يقع تنفيذها.
كما ينبغي التمييز بين المشاريع التي ما زالت قابلة للاستكمال، وتلك التي تستوجب مراجعة اتفاقياتها، وتلك التي يمكن أن تطرح مجدداً أمام مستثمرين آخرين وفق الأطر القانونية المعمول بها.
وفي حالة الأراضي التي وضعتها الدولة على ذمة مستثمرين، يصبح من الضروري الاطلاع على الشروط التعاقدية المتعلقة بآجال الإنجاز واستغلال العقار، وما يترتب عن عدم احترامها من إجراءات.
أما في المشاريع العمومية، مثل تبرورة والنحلي، فإن المسؤولية لا تقتصر على البحث عن مستثمر، بل تشمل أيضاً مساءلة الجهات التي أشرفت على الدراسات والتهيئة والصفقات، وتحديد أسباب التأخير والكلفة الإضافية التي تحملتها الدولة.
إن موقف رئيس الجمهورية بشأن حماية أملاك الدولة ومراجعة عمليات التفويت يضع هذه الملفات أمام اختبار جديد. لكن تحويل هذا الموقف إلى نتائج يتطلب قرارات عملية، وشفافية في نشر العقود والمعطيات، وتحديد المسؤوليات.
فبعد ما يقارب عقدين من إطلاق عدد من هذه المشاريع، لم يعد السؤال متى سيتم الإعلان عن استثمارات جديدة، بل متى ستتمكن تونس من استغلال أراضيها وإنجاز المشاريع التي أُعلن عنها باسم التنمية والاستثمار؟