تتحول ضفاف بحيرة تونس، الواجهة العقارية الأكثر حيوية في البلاد، إلى شاهد حي على أكبر تعثرعقاري في تاريخ تونس الحديث. تحت غطاء « الاستثمارات الخليجية الضخمة » الموعودة منذ قرابة عقدين، تحولت مساحات شاسعة تتجاوز 1000 هكتار من أثمن الأراضي البكر في العاصمة إلى رهائن قانونية معطلة بين مشروعين إماراتيين: « سما دبي » (مدينة القرن) في الضفة الجنوبية، و »المدينة الرياضية بوخاطر » في الضفة الشمالية.
سنحاول عبر هذا التقرير شرح الوضعية القانونية، والخلفيات الغامضة وراء اللغز الإعلامي الأكبر للمشاريع المعطلة.
أولاً: خريطة الرهائن العقارية والمؤشرات المالية
يعكس الجدول التالي حجم الالتزامات الاستثمارية والمساحات المجمدة التي يتناولها هذا التحقيق:
| المؤشر الاستثماري | مشروع سما دبي (باب المتوسط) | مشروع المدينة الرياضية بوخاطر |
|---|---|---|
| الموقع الاستراتيجي | البحيرة الجنوبية (تحاذي الميناء القديم للعاصمة) | البحيرة الشمالية (منطقة العوينة وعين زغوان) |
| المساحة المجمدة | 837 هكتاراً | 250 هكتاراً |
| الكلفة التقديرية | 18 إلى 25 مليار دولار | 5 إلى 5.5 مليار دولار |
| سنة التوقيع | 2007 | 2008 |
| الوضعية الميدانية الحالية | أرض قاحلة بنسبة إنجاز 0% | تقسيم سكني جزئي معطل (مقسم سيدار) ] |
ثانياً: تفكيك « الخندق القانوني » لمشروع سما دبي والتحرك الرئاسي للحسم
يمثل مشروع « سما دبي » النموذج الأوضح لما تصفه الأوساط القانونية في تونس بـ »اتفاقيات اللزمة المجحفة ».
- عقدة التراضي الرمزي: أبرم المشروع عام 2007 تحت صيغة « اتفاقية لزمة تراضٍ استثنائية » منحت الشركة تملكاً شبه مطلق للأرض وحوافز جبائية مفرطة .
- شرط الاستقرار التعجيزي: يتضمن المربع القانوني للاتفاقية بنوداً تحمي المستثمر وتسمح له بتجميد الأشغال وتأجيلها دون غرامات في حال حدوث اهتزازات سياسية أو اقتصادية . تمنع هذه الثغرة الدولة التونسية من مصادرة الأرض دون الخضوع لتهديد التحكيم الدولي.
- محطة الحسم (24 ماي 2024): دخل الملف منعرجاً حاسماً عندما التقى الرئيس التونسي قيس سعيد بوزيرة التجهيز والإسكان، وأصدر تعليمات صارمة بوجوب إيجاد حل نهائي للمشروع بما يحفظ حقوق ومصلحة الدولة التونسية كاملاً . تلا ذلك تحركات تفاوضية تقودها وزارة التجهيز والإسكان التونسية مع سفارة دولة الإمارات لفرض « الفسخ بالتراضي » بهدف استرجاع الـ 837 هكتاراً وضخها لمستثمرين جدد لإنهاء ندرة الأراضي التي رفعت أسعار العقارات المجاورة بنسبة 300%.
ثالثاً: مناورة « التحوير العقاري » لـ بوخاطر.. وحل لغز الندوة الملغاة
على خلاف الجمود المطلق لسما دبي، اعتمدت « مجموعة بوخاطر » مناورات تفاوضية متكررة للعودة والانسحاب. وتظل حادثة 22 جانفي 2024 هي الحلقة الأكثر غموضاً وإثارة في تاريخ المشروع .
في ذلك اليوم، نصبت المجموعة خيمة عملاقة بموقع المشروع بالبحيرة الشمالية ودعت كبار المسؤولين والصحافة العالمية لإعلان شارة البدء . وبينما كان الحضور ينتظرون، أُبلغ الجميع فجأة وبشكل صادم بإلغاء الفعالية ومغادرة المكان دون أدنى تفسير . يكشف هذا التحقيق الاستقصائي الأسرار اللوجستية والإدارية المباشرة التي تسببت في هذا الالغاء اللحظي:
- 1. الفيتو التونسي المفاجئ على التراخيص: قبل ساعات قليلة من المؤتمر، تفاجأ الفريق القانوني للمستثمر الإماراتي بـعدم صدور التراخيص البلدية والفنية النهائية لبعض المقاسم السكنية التي خططت المجموعة لتسويقها وبيعها في تلك الندوة. تمسكت السلطات التونسية بمبدأ حازم: « لا تراخيص للمقاسم العقارية السكنية المربحة للمستثمر، ما لم يتم توقيع التزام كتابي بجدول زمني ملزم لبناء المكونات الرياضية (الملاعب والأكاديميات) ».
- 2. الخلاف اللحظي حول « مخطط التهيئة المعدّل »: رغب المستثمر في فرض صياغة اللمسات الأخيرة لمخطط التهيئة الجديد عبر إعلان المؤتمر كأمر واقع. يهدف التعديل الإماراتي إلى الترفيع في المساحات المخصصة للبناء السكني الفاخر والشقق بنسبة تتراوح بين 30% و40% على حساب المنشآت الرياضية العامة (الغولف والأكاديميات التسع) وهو ما رفضته اللجنة الفنية التونسية باعتباره يحول المشروع إلى « مضاربة عقارية خاصة ».
- 3. غياب التمثيل الحكومي رفيع المستوى: كانت مجموعة بوخاطر تعول على حضور شخصيات حكومية تونسية بمرتبة وزراء لإعطاء الطابع الرسمي والسياسي لإعادة إطلاق الاستثمار. تماشياً مع الحذر التونسي الجديد، اعتذرت الحكومة عن الحضور بالصفة المرجوة، مما دفع رئيس المجموعة لإلغاء الندوة لتجنب الفشل البرتوكولي وتفضيل الصمت لتفادي أزمة دبلوماسية.
رابعاً: آفاق المستقبل المتوقعة
يكشف كل ما سبق أن العاصمة التونسية بقيت تدفع كلفة اقتصادية باهظة لقرابة عقدين جراء نصوص قانونية كبّلت رصيدها العقاري الاستراتيجي وتتأرجح آفاق المستقبل اليوم بين مسارين:
- مسار الحسم والانتزاع (سما دبي): الاتجاه الغالب هو صياغة تسوية ودية نهائية أو مبادرة تشريعية استثنائية عبر البرلمان لإلغاء الاتفاقية واسترجاع الأراضي لتهيئة المنطقة وتوفيرها لمستثمرين محليين أو دوليين آخرين .
- مسار شد الحبل الإداري (بوخاطر): استمرار المفاوضات ببطء شديد، مع تمسك الدولة بعدم منح تراخيص البناء والتسويق العقاري بمقاسم مثل (مقسم سيدار) ما لم يلتزم المستثمر بالبدء الفعلي في بناء البنية التحتية الرياضية الأساسية تونس اليوم لم تعد تقبل باستراتيجية « بيع الشقق السكنية أولاً.. وبناء المنشآت الرياضية لاحقاً » .